Váš byt má cenu 8 milionů. Tak proč ho nikdo nechce?

„Pod osm milionů nepůjdu.“

To je věta, kterou jako realitní makléřka dokážu pochopit. Když člověk prodává vlastní byt, má obvykle docela jasnou představu, kolik by za něj chtěl dostat. Někdy za tím stojí roky splácení hypotéky, jindy peníze investované do rekonstrukce. A někdy prostě soused, který údajně prodal za devět.

Jenže je tu jeden problém.

Kupujícího vůbec nezajímá, kolik potřebujete za svůj byt dostat. Zajímá ho, co za své peníze získá.

A v tom bývá mezi prodávajícím a kupujícím docela zásadní rozdíl.

„Ale soused ho prodává za devět!“

Tohle slýchám poměrně často. A vždycky mě zajímá jedna věc: Prodává, nebo prodal?

Protože to opravdu není totéž.

Na realitních portálech si můžu během několika minut najít byt za deset milionů, který bych osobně ocenila na osm. Jeho majitel má samozřejmě právo chtít deset. Dokonce může chtít patnáct.

Ale to ještě neznamená, že mu je někdo zaplatí.

Nabídkové ceny jsou užitečné pro orientaci. Samy o sobě ale neříkají, za kolik se nemovitosti skutečně prodávají.

Když stanovuji cenu bytu, zajímá mě proto mnohem víc než jen to, co právě visí na Sreality. Dívám se na uskutečněné prodeje, stav domu, dispozici, patro, výtah, světlo, okolí i na to, jaké další možnosti kupující v dané lokalitě mají.

Někdy rozhodují překvapivé detaily.

Dva byty o stejné výměře, ve stejné ulici, klidně i ve stejném domě, mohou mít rozdílnou hodnotu. Jeden má příjemný výhled do zeleně, druhý míří do rušné silnice. Jeden má rozumnou dispozici, ve druhém zabírá zbytečně mnoho prostoru chodba.

A přesto je majitelé často porovnávají jen podle metrů čtverečních.

Vaše nová kuchyň nemusí být pro kupujícího žádná výhra

Představte si, že jste do rekonstrukce investovali milion korun. Nová koupelna, podlahy, kuchyňská linka na míru. Všechno přesně podle vašeho vkusu.

Přirozeně očekáváte, že se vám investice při prodeji vrátí.

Jenže přijde zájemce, rozhlédne se a oznámí, že by kuchyň stejně vyboural.

Je to trochu k vzteku. Ale je to jeho právo.

Kupující neplatí za to, jak moc se vám rekonstrukce povedla. Platí za to, jakou hodnotu má byt pro něj. A ta se nemusí shodovat s částkou na vašich fakturách.

Neznamená to, že rekonstrukce nemá smysl. Dobře opravený byt může být výrazně atraktivnější. Jen není automatické, že každá investovaná koruna zvýší jeho prodejní cenu o korunu.

A co když problém vůbec není v ceně?

To je také možné.

Když se byt neprodává, nemá smysl automaticky doporučovat slevu. Nejdřív bych chtěla vědět, co se vlastně děje.

Vidí vůbec někdo inzerát? Odpovídají fotografie skutečnosti? Je z nabídky jasné, jak je byt dispozičně řešený? Nechybí důležité informace? A jak probíhají prohlídky?

Pokud se na inzerát skoro nikdo nepodívá, nemusí jít o cenu. Může být špatně připravená nebo nedostatečně viditelná nabídka.

Pokud se lidé dívají, ale nikdo nevolá, začínám se zajímat o to, jestli cena odpovídá tomu, co na fotografiích vidí.

A jestli chodí na prohlídky, ale nikdo nepodá nabídku? Pak potřebuji zjistit, co se změnilo mezi jejich očekáváním a skutečností.

Možná je zklamala dispozice. Možná hluk z ulice. Možná zjistili, že dům potřebuje nákladné opravy.

A možná by byt chtěli. Jen ne za osm milionů.

Bez těchto informací je zlevnění spíš hádání než promyšlený krok.

„Tak to zkusíme za osm a kdyžtak slevíme.“

Na první pohled rozumný plán. Vždyť co se může stát?

Třeba nic. Ale také se může stát, že zbytečně promarníte zájem kupujících, pro které by byl byt při správně nastavené ceně zajímavý.

Když se nemovitost dlouho nabízí a postupně zlevňuje, mohou si lidé začít klást otázky.

Proč ji nikdo nekoupil? Je s ní něco špatně? Kolik ještě majitel sleví?

To samozřejmě neznamená, že je každé zlevnění chyba. Trh se mění a někdy je úprava ceny naprosto správné rozhodnutí.

Jen bych raději začínala s cenou, kterou umím obhájit, než s číslem, které jsme si vybrali proto, že by bylo hezké ho dostat.

Mým úkolem totiž není říct majiteli co nejvyšší částku. Mým úkolem je pomoci mu nemovitost co nejlépe prodat.

To jsou dvě různé věci.

Tak kolik ten byt skutečně stojí?

Možná osm milionů. Možná sedm a půl. A možná dokonce víc, než jste čekali.

Bez konkrétní nemovitosti, znalosti jejího stavu a porovnání s trhem bych vám žádné přesné číslo netvrdila.

A právě proto jsem opatrná vůči odhadům, které během několika vteřin vygenerují cenu jen podle adresy a výměry.

Mohou být dobrým prvním vodítkem. Ale mezi orientačním výpočtem a cenou, za kterou se podaří byt opravdu prodat, může být značný rozdíl.

Pokud uvažujete o prodeji, nemusíte hned objednávat fotografa ani podepisovat zprostředkovatelskou smlouvu.

Začněte tím, že zjistíte, jakou hodnotu vaše nemovitost na současném trhu skutečně má. A hlavně proč.

Protože osm milionů na inzerátu vypadá krásně.

Ale osm milionů na účtu je přece jen něco jiného.